부동산 경매는 채권자의 신청에 의하여 채무자의 채무를 현금화하기 위하여 채무자의 동산 및 부동산을 처분하여, 이를 배분하는 행위를 가르킵니다.
근거 법률은 민사집행법입니다.
경매 = 빚을 갚기위해 채무자의 동산과 부동산을 파는 것
말소주의 및 인수주의
경매는 말소주의와 인수주의가 있습니다.
말소되는 기준 뒤에 있는 권리는 말소가 됩니다.
이미 빚이 많은 것을 보고도 대출을 추가적으로 해준다면 대출을 해준 사람이 잘못이라고 보는 것이죠.
인수주의도 존재합니다.
유치권, 지상권, 지역권, 가처분, 가등기, 배당요구하지 않은 전세권 등인데 이부분은 특수물건이라고 불리고, 대출도 불가능하니 오늘은 다루지 않겠습니다.
인수주의에 해당하지 않으면 말소주의에 따라 모두 소멸하게 됩니다.
인수주의(특수물건)이 아닌 이상 말소되는 기준 뒤에 있는 권리는 모두 소멸
말소기준권리
사실 부동산 경매는 말소기준권리만 알면 끝납니다.
말소기준권리 이후의 권리는 말소주의에 의해 다 소멸하기 때문이죠.
말소기준권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 있습니다.
이 6가지만 외우면 특수물건 빼고 모든 물건에 대해서 권리분석이 가능합니다 (!)
잘 안외워지더라도 시험이 아니기 때문에 보면서 권리분석 하시면 됩니다.
말소기준권리 = 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기
실전 권리분석
2021타경9454
| 순위 | 접수일자 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 예상배당액 |
말소 | 비고 |
| 1 | 2005-08-04 (34293) |
소유권 | 이O철 | 이전 | 매매 | |
| 2 | 2016-05-26 (91925) |
근저당 | 서대구신용협동조합 | 186,000,000 원 | 말소기준 | |
| 3 | 2020-01-23 (15788) |
근저당 | 주식회사오케이파이낸셜대부 | 169,000,000 원 | 말소 | |
| 4 | 2022-01-10 (3272) |
강제경매 | 주식회사우리카드 | 25,757,012 원 | 말소 | 2021타경9454 |
| 5 | 2022-01-24 (10267) |
가압류 | 서울보증보험 | 30,968,902 원 | 말소 | |
| 6 | 2022-01-27 (12058) |
강제경매 | 농협은행 | 178,397,287 원 | 말소 | 2022타경61398 |
근저당, 경매개시결정등기, 가압류 등이 있습니다.
말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸하기 때문에
말소기준권리를 찾아보겠습니다.
2016년 5월 26일 설정된 서대구신용협동조합의 근저당이 최초로 설정된 말소기준권리입니다.
따라서 이날 이후 설정된 모든 권리는 소멸하게 되기 때문에 안전한 물건이죠.
2021타경9623
| 순위 | 접수일자 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 예상배당액 |
말소 | 비고 |
| 1 | 2017-10-10 (145736) |
소유권 | 정O미 | 거래가액 금108,000,000원 | 이전 | 매매 |
| 2 | 2021-03-24 (47676) |
근저당 | 대구축산업협동조합 | 67,200,000 원 | 말소기준 | |
| 3 | 2021-08-05 (115920) |
가압류 | 주식회사케이비국민카드 | 8,799,888 원 | 말소 | |
| 4 | 2021-08-18 (120330) |
가압류 | 하나카드 | 5,897,240 원 | 말소 | |
| 5 | 2021-09-09 (129480) |
가압류 | 신한카드 | 5,413,591 원 | 말소 | |
| 6 | 2021-12-23 (173612) |
강제경매 | 주식회사케이비국민카드 | 9,509,109 원 | 말소 | 2021타경9623 |
| 7 | 2022-08-18 (95742) |
임의경매 | 대구축산업협동조합 | 57,482,186 원 | 말소 | 2022타경4793 |
근저당, 경매개시결정등기, 가압류 등이 있습니다.
2021년 3월 24일 설정된 대구축산업협동조합의 근저당이 최초로 설정된 말소기준권리입니다.
따라서 이날 이후 설정된 모든 권리는 소멸하게 되기 때문에 안전한 물건이죠.
이 두 물건의 경우 임차인이 존재하지 않기 때문에 등기부등본만 보고 권리분석을 진행했습니다.
다음 포스팅은 임차인이 존재하는 경우 권리분석 방법에 대해서 포스팅하겠습니다.